2024交易再迎新高峰？地产酒店何去何从？（下）

 其次 交易频繁不能只看作行业危机，反而更应该是不破不立的格局重塑。

      从目前酒店交易释放出来的信号来看，这些酒店资产中存在不少经营不善、官司缠身，以及定位与实际情况不符的情况。

      2022年，上海宝格丽所在的上海苏河湾项目部分资产的可销售资产录得收入1.4亿元，同比下降43.5%；除税后亏损0.52亿元，相当于上年亏损翻了4倍。2023年上半年收入1.19亿元，除税后亏损690万元。尽管高贵如宝格丽，尽管坐拥陆家嘴和外滩一线景观，尽管在跨年夜400平的套房曾开出报价约22.3万元的天价，但经营业绩的不达预期，仍旧逃不掉被卖的命运。

    酒店咨询机构浩华发布的《2023中国饭店业务统计》显示，根据其样本统计，2022年国内五星及四星级酒店的业绩跌入谷底，其中五星级酒店每间可供出租客房经营毛利甚至比不上疫情前三星级酒店水平，各档次酒店的毛利差异正在缩小。

   许多五星级酒店的投资不是完全的市场行为，并不具备投入产出平衡的可行性，这也导致酒店每间可供房收入很不理想，甚至低于经济型、中档酒店为主的有限服务酒店。

    让投资者重新评估和分析此类资产的价值和投资潜力，同时还要考虑房地产和酒店行业是不是正在经历一轮深度的调整和转型。当然，华侨城也在给其他一些债台高筑的房企“打个样”。以行动告诉大家在这种风口上应该怎么做，是自觉点选择割肉填坑，还是一如既往一条道走到黑。

最后，地产企业想要涉足的酒店市场，新战场已经悄然搭建。

     以万豪国际集团为例，在发展初期，酒店物业以自持和租赁为主，主要采用重资产运营的方式实现运营和发展；在品牌成熟后尝试切换为轻资产模式主导模式，加快引入加盟模式，降低杠杆，不断跑马圈地提升品牌知名度；到现在的发展成熟期，则利用金融工具剥离自身的重资产，将持有的物业以REITS形式剥离运作，在多种经营模式下获得服务收入，抗风险能力得到进一步增强。在2020年，万豪地产规模就已达128.9亿美元，位居全美酒店类REITS第一，而万豪国际集团中高端以上酒店加盟店占比约为72%，基本实现轻资产运营。

    回顾近几年的地产系酒店，也能发现这一趋势。在更饱受关注的卖卖卖背后，地产公司也在不断地建建建成立酒管公司，帮助自身从重资产赛道切到轻资产赛道。地产企业在风起云涌的酒店拍卖浪潮下，纷纷成立的酒管公司，也正在比肩而立。而这些，正是地产酒店未来的新战。

1.地产企业在风起云涌的酒店拍卖浪潮下，纷纷成立的酒管公司，也正在比肩而立。而这些，正是地产酒店未来的新战场。

     1月4日青岛宣布，为推动旅游住宿业高质量发展，将在2025年年底前引进10个以上高端品牌酒店项目，不断壮大星级饭店规模，对新评定为五星级旅游饭店将一次性给予500万元奖励。就目前情况来看，土地出让时要求配套高星级酒店建设的情况依然存在，尤其在城市更新的地块里，但整体较以往已有所减少。地产公司可以保持着在此相对丰厚的经验，趁着余温未褪，进一步赋能项目，从而获得优质酒店资产。

2、夯实自有品牌矩阵，打响知名度从而对外输出。

    相较于万豪等已经足够成熟的品牌，地产系酒店还略显稚嫩，也还有相当长的路要走。毕竟，优质的产品，足够的市场认知度，才是保持稳健良好发展的基础。

3、联手国内外优秀的酒店品牌，加强酒店管理能力。

    保持与国内外优秀的酒店品牌进行强强联合，不断汲取对方在酒店经营中的卓越能力，内化成自己的核心武器。

4、注重文商旅融合发展，塑造完整生态产业链。

     地产企业可以和酒店业务进行多维度的交融碰撞。比如文旅小镇、主题乐园、养老产业等契合，还做长短租公寓、联合办公和零售等综合商业业态，最终形成集群效应，并塑造完整的生态产业链。此外，地产酒店也可以通过发行资产证券化产品，利用金融手段盘活资产等途径，在为自身提供一种新型融资方式和变现模式之外，为其运营和扩张提供了一种新的解题思路。

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